होमपेज › National › रेडी रेकनर दर आणि मुद्रांक शुल्क कमी केल्यास क्षेत्रातील मागणी पुनरुज्जीवित करता येऊ शकते

रेडी रेकनर दर आणि मुद्रांक शुल्क कमी केल्यास क्षेत्रातील मागणी पुनरुज्जीवित करता येऊ शकते

Last Updated: May 29 2020 1:53PM




अशोक मोहनानी, चेयरमन, एकता वर्ल्ड & प्रेसिडेंट-इलेक्ट नरेडको, महाराष्ट्र

रिअल इस्टेट क्षेत्र हे भारताच्या आर्थिक विकासाचे प्रमुख चालक आहे आणि इतर अनेक उद्योगांचा कणा बनते. अनपेक्षित महामारीनंतर झालेल्या   लॉकडाऊनमुळे अर्थव्यवस्था दुर्बल झाली आहे आणि देशातील व्यवसाय चक्र विस्कळीत झाले आहे, ज्याच्यापासून हे क्षेत्र सुरक्षित नाही. लॉकडाऊनमुळे समस्या अधिकच चिघळल्या आहेत कारण बांधकामांचे सर्व कामकाज ठप्प झाले आहे. २०२५ पर्यंत देशाच्या १३% जीडीपीला हा क्षेत्र योगदान देणार असल्याची अपेक्षा असताना, मंदीच्या लाटेतून बाहेर येण्यासाठी ते सरकारकडून सतत उपाययोजना शोधत आहे. सरकारने सर्व संबंधित भागधारकांना दिलासा देऊन अधिक सुसंघटित व पारदर्शक बनविण्यासाठी आधार यंत्रणा म्हणून काम करण्यासाठी सरकारने यापूर्वीच आधार तयार केला आहे.

मदत देण्याच्या बाबतीत अग्रभागी असलेल्या उपायांमध्ये रेपो रेट आणि रिव्हर्स रेपो रेट मध्ये कपात करणे, निर्माणाधीन प्रकल्पांसाठी सहा महिन्यांची मुदत वाढवणे आणि एनबीएफसीने व्यावसायिक प्रकल्पांसाठी घेतलेल्या कर्जामध्ये सवलत देण्यात आली आहे. या उपाययोजनांनी घर खरेदीदार, गुंतवणूकदार आणि भागधारकांच्या हितासाठी तात्पुरती रिलीफ पॅकेज म्हणून कार्य केले आहे.

रेडी रेकनर रेट (आरआरआर) अचल मालमत्तेचे प्रमाण मूल्य असल्याने रिअल इस्टेट क्षेत्रावर त्याचा परिणाम प्रचंड आहे. हे दर राज्य सरकार निश्चित करतात आणि दर वर्षी बाजारातील गतीनुसार सुधारित केल्या जातात. रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये गेल्या काही वर्षातील मंदी लक्षात घेता, रेडी रेकनर रेट पेक्षा कमी असलेली मालमत्ता शोधणे शक्य आहे. आतापर्यंत सर्व राज्यांचे राज्य सरकार २०१९-२० च्या आरआर दरांचे पालन करीत आहेत, जे मागील दोन आर्थिक वर्षात बदललेले नाहीत. महामारीमुळे सध्या रेडी रेकनर रेटची घोषणा पुढे ढकलण्यात आली आहे.

रिअल इस्टेट क्षेत्राला चालना देण्यासाठी सरकारने राज्यात पुढील दोन वर्षांसाठी रेडी रेकनर रेट 40 टक्क्यांपर्यंत खाली आणावा, असे सुचवण्यात आले आहे. रेडी रेकनर रेट कमी करणे किंवा प्रचलित किंमतीच्या अनुषंगाने आणणे हे खरेदीदार आणि विक्रेता दोघांनाही फायदेशीर ठरू शकते आणि यामुळे या क्षेत्रातील मागणी पुनरुज्जीवित करण्यास मदत होऊ शकते. या फोकस बरोबर भारतीय अर्थव्यवस्थाही लवकरच त्याच्या ८-प्लस टक्क्यांच्या विकास दराकडे परत येईल अशी आशा आहे.

या क्षेत्राची अपेक्षा आहे की सरकारकडून गृहनिर्माणवर आकारण्यात येणाऱ्या मुद्रांक शुल्कात 50% पर्यंत कपात व्हावी, कमीतकमी मर्यादित काळासाठी. लोक थेट पैसे भरण्यास आर्थिक स्थितीत नसल्याने सरकारने शुल्क भरण्यास मुभा द्यावी.

तांत्रिकदृष्ट्या बांधकाम व्यावसायिकांनी राज्य सरकारला आणि महानगरपालिकेच्या अधिकाऱ्यांना भरावे लागणारे डझनभर प्रीमियम हे सर्व आरआर दराशी जोडलेले आहेत. म्हणून अवास्तव आरआर दर कमी करणे विकसकांसाठी जीवन वाचविण्यासारखे काम करेल. हे दोन्ही खरेदीदार आणि विकसकांचे हित पूर्ण करणार्‍या मालमत्तांच्या पुरवठा आणि मागणीस समान करण्यात मदत करेल. या उपाययोजनांमुळे ग्राहकांच्या खर्चाच्या वर्तनाला चालना मिळेल, संभाव्य खरेदीदारांना अशा मालमत्तांमध्ये गुंतवणूक करण्यास उद्युक्त करेल, ज्यामुळे रोख प्रवाह होईल आणि या क्षेत्राला चालना मिळेल.
मुद्रांक शुल्क संग्रहण वाढवता येऊ शकेल असा दुसरा मार्ग म्हणजे रेडी रेकनरमध्ये दर्शविलेले जमीन मूल्य कार्यक्षम बनविणे. सध्याच्या रेडी रेकनरनुसार जमीन मूल्य निवासी मूल्याच्या 45 ते 55 टक्के श्रेणीत आहे. जर जमीन मूल्य निवासी मूल्याच्या 25% प्रमाणे निश्चित केले गेले, तर जमीन व्यवहार नोंदवण्याचे प्रमाणही वाढेल. आरआरमध्ये जास्त जमीन मूल्य असल्याने राज्यला देखील अवास्तव आणि अधिग्रहणाची उच्च किंमत भरावी लागते. जर जमीन मूल्य कमी केले तर अधिग्रहण खर्च्यामधील बचत अधिक होईल. व्यावसायिक मूल्ये देखील निवासी मूल्याच्या दुप्पट घेतली जातात. हे शॉपिंगच्या तळ मजल्याशिवाय निवासी मूल्याच्या बरोबरीचे असावे. रेडी रेकनर दराचे युक्तीकरण करून व्यवहारांचे प्रमाण वाढेल जेणेकरून संग्रह वाढेल आणि सर्वसामान्यांना मालमत्ता कमी किंमतीला उपलब्ध होईल, जेणेकरून या सरकारसाठी सामान्य माणसामध्ये सद्भावना निर्माण होण्यात मदत होईल.

पुढे, इज ऑफ डुईंग बिझनेस इनिशिएटिव्ह अंतर्गत मुद्रांक शुल्क भरणे / चालान देणे व कागदपत्रांची स्कॅनिंग करण्याची प्रक्रिया वेगवान बनविण्याची आवश्यकता आहे. तसेच, ई-नोंदणी सुरू केली गेली असली तरी तांत्रिक अडचणीमुळे याने कोणतीही पकड घेतलेली नाही. जर ते कार्यक्षम बनविले तर ई-नोंदणीच्या प्रमाणात वाढ होईल आणि त्याद्वारे महसूल वसुलीच्या संपूर्ण प्रक्रियेस वेग मिळेल.

या व्यतिरिक्त, रेराच्या तरतुदी म्हणजे.. (i) एस-१८ अंतर्गत (रक्कम परत करणे व नुकसान भरपाई) वाटपद्वारे प्रकल्पामधून माघारी घेतल्याच्या संदर्भात आणि व्याज / भरपाई सह रक्कम परत करणे आणि (ii) एस-१९ अंतर्गत ताब्यात देण्यास उशीर झाल्यास व्याजासह रकमेच्या परताव्यास किमान दोन वर्षांसाठी निलंबित करणे आवश्यक आहे, जेणेकरुन विकसक त्यांचे प्रकल्प पूर्ण करू शकतील आणि प्राप्य वस्तूंचा वापर फक्त बांधकामाच्या दिशेने करतील.